El Consejo de Ministros publicó el 23/10/2020 el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior con la modificación de diversas normas tributarias:
- Modificación de la Base Imponible del Impuesto sobre Patrimonio, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: en los bienes inmuebles el valor real se sustituye por el valor equiparado al valor de mercado.
- Adecuar la descripción catastral con el mercado inmobiliario:
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- Se amplían los supuestos de comunicación entre Ayuntamientos y la Dirección General del Catastro sin necesidad de que se obliguen por medio de ordenanza fiscal.
- Se trasladan los efectos del procedimiento de subsanación al momento en el que la Administración Tributaria tiene constancia de la discrepancia.
- Se adapta la regulación del valor de referencia de la Dirección General de Catastro.
De todas las medidas que se pretende introducir, destaca la consolidación del llamado “valor de referencia” por el proyecto de ley.
¿Qué es el valor de referencia del catastro?
El llamado valor de referencia del catastro del proyecto de ley se denomina en la actualidad valor de referencia de mercado, y se define como aquel determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro, que se corresponde con el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes y libres de cargas.
Modifica el proyecto de ley publicado en la redacción actual de la ley del catastro, adaptando la regulación del mismo y añadiendo que dicho valor de referencia tendrá como límite el valor de mercado.
¿Cómo se va a calcular este valor de referencia de mercado?
Anualmente, la Dirección General del Catastro estimará para cada bien inmueble su valor de referencia de mercado, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contratados con las restantes fuentes de información de que disponga, concretado en el informe anual del mercado inmobiliario.
Con periodicidad anual, la Dirección General aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondiente, en la forma en la que reglamentariamente se determine. Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto y se abrirá trámite de audiencia y alegaciones.
En los 20 primeros días del mes de diciembre del ejercicio anterior, la Dirección General del Catastro publicará en el Boletín Oficial del Estado un anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que podrán ser consultados de forma permanente a través de la sede.
¿Qué objetivos persigue este nuevo valor?
El valor de referencia de mercado se introdujo en 2018 en la normativa catastral a través de la Disposición Final Tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) y de la Circular sobre Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano.
En dicha Circular se detallan que los objetivos perseguidos son:
- Disponer de una referencia orientativa del valor de mercado para la gestión de todos los tributos en los que se requiera la valoración de inmuebles.
- Reducir los costes en la determinación de valores para el conjunto de Administraciones públicas que requieran la determinación de un valor para los inmuebles.
- Fortalecer la seguridad jurídica en la gestión de los tributos inmobiliarios, tanto para la administración como para el contribuyente.
- Disponer de un valor de contraste a los efectos de su consideración en las transacciones inmobiliarias que contribuya a evitar operaciones fraudulentas.
¿Dónde encontraremos ese valor de referencia y cómo podemos optimizarlo?
Señala el proyecto de ley que “los valores de referencia de cada inmueble podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro”.
Establece la normativa actualmente en vigor que el contenido de la descripción catastral de los bienes inmuebles debe venir recogido en la certificación catastral descriptiva y gráfica, que es el documento acreditativo del contenido de la base de datos del catastro, y que se debe incorporar en los documentos públicos, en el Registro de la Propiedad y en los procedimientos administrativos en los supuestos establecidos.
Al solicitar un certificado catastral descriptivo y gráfico nos deberá aparecer dicha información, junto a la referencia catastral, al titular catastral y al valor catastral.
Para el cálculo del valor de referencia, los datos descriptivos de cada inmueble urbano a considerar serán los obrantes en el Catastro Inmobiliario, que gozarán de la presunción de certeza establecido en la normativa. Ese cálculo se realizará con arreglo a las características constructivas y de localización en el cierre de cada ejercicio.
Cualquier mínimo error por parte de la administración entre la realidad física y la imputación de las características constructivas o en la asignación del ámbito territorial homogéneo de valoración según los usos que correspondan con las actividades definidas por el Catastro, conllevará que el valor de referencia no sea el que le corresponde a la realidad inmobiliaria de su patrimonio y puede suponer incrementos considerables en la liquidación de impuestos.
Desde Euro-Funding podremos detectar y subsanar esos posibles errores, o confirmar la adecuación del valor de referencia, en su caso, ya que el equipo de Fiscalidad Inmobiliaria está formado por un grupo multidisciplinar experto en trasladar adecuadamente la realidad física de cada inmueble a la base de datos catastral para conseguir ahorros fiscales en la tributación con un modelo de remuneración a éxito.
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Mª del Rocío García- Es Senior Project Manager en Sevilla, es arquitecto técnico con especialización en materia tributaria y en la Hacienda Pública, cuenta con más de 15 años de experiencia en valoraciones inmobiliarias y gestión catastral, coordinación catastro registro y optimización de impuestos locales (IBI e IIVTNU).
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