El sector logístico español está viviendo un momento de transición. Tras años de crecimiento acelerado, la construcción de nuevas naves se ha ralentizado de forma notable. Según el informe The Logistics Property Telescope de EY, se dejarán de construir 5,5 millones de metros cuadrados de espacio logístico hasta 2027, la mitad de lo inicialmente proyectado. ¿Qué está pasando? ¿Por qué este frenazo? Y, sobre todo, ¿qué oportunidades surgen en un mercado que parece estar cambiando de rumbo?
El encarecimiento del suelo y la moderación en el crecimiento en el alquiler de naves son las causas principales. Pero este escenario no solo plantea desafíos, sino también nuevas oportunidades para inversores y empresas. Mientras Madrid, Guadalajara o Cataluña pierden fuelle, regiones como Castilla y León, Levante o Murcia empiezan a ganar protagonismo. Además, hay otro dato preocupante: el 57% de las naves existentes en España presenta síntomas de obsolescencia, lo que obliga a replantear cómo y dónde se invierte.
Ante esta situación, ¿qué estrategias pueden seguir las empresas para adaptarse a este nuevo panorama?
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El informe de EY no deja lugar a dudas: de los 11 millones de metros cuadrados de naves logísticas que se proyectaban construir entre 2024 y 2027, solo se materializará la mitad. La razón principal es el encarecimiento del suelo, especialmente en las zonas más demandadas, como Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña. A esto se suma una moderación en el crecimiento de los alquileres, lo que ha aumentado el riesgo para los promotores.
Esta caída en el ritmo de constructor va en paralelo, aunque parezca contradictorio, a una demanda alta. De hecho, el alquiler de naves logísticas en Madrid registró el segundo mejor trimestre desde 2008 (julio-septiembre 2025), con 430.000 m² contratados. Estos datos suponen un crecimiento del 250% trimestral y del 103% interanual.
El motivo, como achaca el informe, recae en que los costes han hecho inviables muchos proyectos. En concreto, el suelo logístico en España no para de encarecerse. Según datos extraídos del ‘Informe de mercado inmobiliario en Iberia Q4’ de MVGM, el precio medio de venta subió un 1,7% en 2024, situándose en 440 euros por metro cuadrado. Pero hay grandes diferencias entre regiones:
Este encarecimiento, además de frenar la construcción de nuevas naves industriales, también obliga a las empresas a buscar alternativas. Y aquí es donde entran en juego las provincias periféricas, que empiezan a atraer la atención de inversores gracias a suelos más asequibles y menos saturación.
Si hasta ahora Madrid, Guadalajara y Cataluña acaparaban la mayor parte de la inversión, el informe de EY señala una tendencia clara hacia la descentralización, con regiones como Castilla y León, Levante, Murcia, Andalucía y el norte de España ganando terreno. Los motivos son los siguientes:
Debido a ello, empresas que antes buscaban ubicaciones en el corredor del Henares (Madrid-Guadalajara) ahora exploran opciones en Zaragoza, Valladolid o Alicante, donde pueden encontrar naves a precios más competitivos y con buena conexión a los principales nodos de distribución.
Sin embargo, el encarecimiento de los precios y el freno a la construcción no son los únicos retos a los que se enfrentan en este sector. Otro de los grandes desafíos es la obsolescencia de las naves existentes. Según el informe de EY, el 57% de los 35,7 millones de metros cuadrados del inventario nacional presenta síntomas de obsolescencia, y el 21% requiere renovaciones urgentes. Esto significa que más de la mitad de las naves en España no están preparadas para las demandas actuales del mercado.
A pesar de que el frenazo en la construcción, la antigüedad de las instalaciones existentes y el incremento de los precios puedan parecer malas noticias, lo cierto es que el sector logístico sigue siendo atractivo para la inversión. La clave está en adaptarse a las nuevas condiciones del mercado y saber buscar donde comprar o alquilar naves industriales.
Para ello, lo mejor es contar con expertos en el sector como la inmobiliaria Cushman & Wakefield, empresa especializada en ayudar a alquilar naves industriales y logísticas en Madrid, Barcelona, y el resto del territorio. Para ello, ofrecen un asesoramiento experto, analizando las necesidades de los clientes y elaborando un proceso de selección y negociación transparente.
¿Buscas alquilar una nave logística? El mercado está en movimiento, y ahora más que nunca, hay que elegir bien. Si quieres explorar opciones, no dudes en contactar con expertos que te ayuden a encontrar el espacio que mejor se adapte a tus necesidades.
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